L'acquisition obligatoire de terrains par les gouvernements de la Nouvelle-Galles du Sud progresse, alors sachez vos droits – Immobilier et construction


L'acquisition obligatoire de terres se produit à des niveaux presque records
à Sydney et dans les régions de la Nouvelle-Galles du Sud, car les gouvernements
les routes et les projets d’infrastructure sont la voie de sortie des
marasme.

C'est super pour les entreprises de construction, mais pour les gens
être forcé de quitter leur maison ou d'avoir leur immeuble de placement
saisi par le gouvernement, ce sont de mauvaises nouvelles.

Le gouvernement promet que les propriétaires obtiendront un prix équitable, mais
une fois le choc de la réception d'un avis d'acquisition proposée porté
off, la saga des relations avec les autorités commence.

Les propriétaires ont le droit de faire payer à l'autorité acquéreuse
frais juridiques raisonnables

La seule bonne nouvelle pour les propriétaires face à des terres obligatoires
l'acquisition est qu'ils ont le droit d'avoir un avocat spécialisé
de leur côté pour lutter pour le meilleur règlement possible – et
c'est gratuit.

Sous le Acquisition de terres (juste compensation des termes)
Acte
, l'autorité qui acquiert le bien doit payer
les frais juridiques raisonnables de la personne dont ils acquièrent la maison,
ainsi que le coût des évaluations d'experts et d'autres rapports nécessaires
pour étayer les demandes d'indemnisation.

De nombreux propriétaires ignorant qu’ils pourraient recevoir des
compensation

J'ai fourni des conseils juridiques à de nombreuses personnes dont le domicile ou
les propriétés commerciales ou d'investissement étaient obligatoirement
acquis pour faire place à l'aérotropole de l'ouest de Sydney,
WestConnex, le M12, le métro de Sydney et d'autres projets. Ce que j'ai
constaté que, souvent, les gens ne sont pas au courant de la compensation supplémentaire
ils ont le droit de recevoir au-delà de la soi-disant valeur marchande de
leur propriété.

Que ce soit l'acquisition totale ou partielle de votre terrain, que ce soit
votre terrain doit être sectionné ou affecté par une servitude, vous devez
ne jamais accepter la parole du gouvernement ou de ses agents désignés qui
vous dire que la valeur de la propriété est prédéterminée, que
leur évaluation est définitive et ne peut être augmentée.

Ne vous laissez pas intimider comme ça. Nous avons pu
pour obtenir des paiements pour les biens acquis a augmenté de 15 par
cent ou plus, selon les circonstances.

Inconvénients, droit de timbre, frais de déménagement et hypothèque
refinancement

Vous avez totalement le droit d'insister pour obtenir le vôtre
évaluation et votre propre expert juridique pour plaider pour vous. Après tout,
le gouvernement dispose d'une équipe juridique à plein temps dédiée à l'acquisition
Propriétés; son objectif est de verser à leurs propriétaires une petite compensation
que possible, de sorte que les propriétaires sont souvent laissés
mécontent.

Il y a toutes sortes de réclamations que les propriétaires peuvent faire dans le cadre
de la compensation, y compris la comptabilisation de l’utilisation spéciale du
la propriété et les désavantages financiers et non financiers
de la réinstallation.

Des circonstances telles que la durée de votre séjour sur le
biens et les inconvénients susceptibles d’être subis en raison de
votre renvoi doit être évalué et pris en considération.

Le coût du déménagement et les coûts associés à l'achat d'un
la maison de remplacement est également importante. Droit de timbre, frais juridiques
engagés dans l'achat d'une nouvelle maison et les frais de refinancement des hypothèques
sont tous réclamables.

Acquisition de terrains pour Western Sydney Aerotropolis

J'ai récemment conseillé plus de 20 propriétaires qui ont
été touché par l’acquisition obligatoire de terrains pour le nouveau
L'aéroport de Sydney et les infrastructures environnantes, connues sous le nom de
Aerotropolis.

Des propriétés sont acquises par le gouvernement de l'État pour une
divers objectifs, notamment les couloirs ferroviaires, les routes, les
infrastructure électrique, parcs et environnement. Beaucoup
les propriétaires ont exprimé leur profonde inquiétude quant à l’insuffisance des
une compensation qui leur a été offerte, que ce soit pour une
l'acquisition de leurs terres.

Certaines préoccupations ont été exprimées en raison des circonstances
être un rezonage de certaines propriétés avant l’acquisition, ce qui
dévaluer sérieusement les propriétés des clients. Ces propriétaires
besoin d'aide et de conseils pour le processus de soumission des soumissions,
déposer des demandes d’indemnisation et négocier un règlement juste et équitable
traiter avec l’autorité d’acquisition.

Les propriétaires veulent être sûrs de savoir qu'ils seront
en mesure de remplacer leur maison de rêve par un tout aussi important et
maison de qualité dans le secteur de leur choix. Ils veulent savoir qu'ils
ne sera pas en difficulté financière et émotionnelle à cause de
compensation insuffisante.

Retards, incertitude, obligations contractuelles et droit de la famille
règlements de propriété

Un couple de clients confrontés à la peur d'une acquisition forcée planifiée
ils seront désavantagés en étant contraints d'attendre indéfiniment
période de temps avant de savoir quelle compensation ils recevront,
tout en faisant face à des obligations contractuelles imminentes ou
avoir à traiter avec le règlement des biens en droit de la famille
arrangements.

Une famille avait obtenu l'approbation de développement et venait
entrepris la première étape d’un ajout de plusieurs millions de dollars
leur propriété, avant d’être avisé que la propriété pourrait
peut être emporté dans six, ou 12, ou 24, voire 36 mois.

Ils devaient savoir si leur récent investissement dans le
la propriété qui sera bientôt acquise serait compensée, et aussi comment
ils devraient traiter avec les entrepreneurs impatients qui avaient été
contracté pour terminer les ajouts et les rénovations.

Acquisition de terrains pour l'autoroute M12

La propriété d'un autre client est en cours d'acquisition pour le
Autoroute M12, qui permettra d'accéder de l'autoroute M7 à la
Aéroport de l'ouest de Sydney. Le couloir M12 coupera celui de mon client
grande superficie.

L’acquisition de l’agence Transport for NSW prévoit de prendre une
dégagé la partie centrale utilisable de la propriété, tout en proposant de
laisser deux blocs plus petits séparés mais relativement inutiles.

Le client m'a demandé de rejeter les offres qu'il a reçues
pour une acquisition partielle ou intégrale comme inadéquate, et a
m'a engagé à le conseiller et à le représenter, à la recherche d'un meilleur
résultat.

Que se passe-t-il si les propriétés acquises ne sont pas utilisées comme initialement
prévu?

Dans plusieurs autres questions d'acquisition de terres obligatoires, les clients
craignent que le gouvernement ne procède pas à la mise en œuvre
l'infrastructure ou utiliser les propriétés comme initialement prévu, après
ils sont pris.

Dans d’autres cas, certains prétendent que le gouvernement n’a pas
correctement respecté les exigences substantielles de procédure, ce qui peut
entraîner des acquisitions jugées invalides.

Tunneling pour WestConnex et risque d'affaissement affectant
Propriétés

J'ai conseillé de nombreux clients concernant Sydney's
autoroute à majorité souterraine WestConnex. Dans certaines régions
affectés par WestConnex, les propriétés sont également soumises à
acquisition des substrats (souterrains) à seulement cinq mètres
sous leurs maisons. Leurs préoccupations sont compréhensibles,
tunnel en cours de construction directement sous leurs propriétés.

De toute évidence, le titre juridique et le potentiel de développement de mes clients
seront affectés, et selon les avis des agents immobiliers
leurs propriétés seront par conséquent considérablement dévaluées.
Les propriétaires craignent qu'il y ait inévitable affaissement de leur
terrain, causant la possibilité réelle de dommages à la maison
fondations et murs.

Les entreprises peuvent réclamer des frais supplémentaires sur un terrain obligatoire
acquisition

Le gouvernement ne fournira pas toujours cette information, mais
les entreprises contraintes de déménager peuvent également réclamer
les coûts, y compris les dommages à l'entreprise, l'aménagement de nouveaux locaux,
frais de déménagement, installation d'un téléphone et d'un ordinateur et publicité pour le nouveau
emplacement.

Mark Shumsky
Acquisition obligatoire
Stacks Collins Thompson

Le contenu de cet article est destiné à fournir un aperçu général
guide sur le sujet. Il faut demander l'avis d'un spécialiste
sur vos circonstances spécifiques.


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