Demande de bureau après COVID: menace ou opportunité pour les investisseurs immobiliers?


William Pattison

Mark Wilsmann

MetLife investit dans des immeubles de bureaux aux États-Unis depuis près d'un siècle – il a participé au financement du Rockefeller Center et de l'Empire State Building – et a participé au développement d'importants immeubles de bureaux dans la plupart des villes du pays.

CIO: Le travail à domicile a fonctionné pour beaucoup de gens pendant la pandémie de COVID-19, et certains grands employeurs prévoient de continuer la pratique de façon permanente, réduisant potentiellement leurs besoins immobiliers. Pensez-vous que cela fonctionne à long terme?

William Pattison: Au cours de la dernière décennie, un certain nombre d'entreprises ont montré que cela pouvait fonctionner pendant une courte période, peut-être un à deux ans. Mais à mesure que les collègues deviennent des étrangers les uns aux autres, la culture de l'entreprise se dégrade et les silos départementaux se développent. Nous avons donc vu la plupart de ces entreprises ramener leurs employés et nous pensons que c'est probablement la meilleure feuille de route pour ce que nous allons voir maintenant. Bien que la demande de bureaux s'aggravera presque certainement à court terme, nous pensons qu'elle s'améliorera probablement en 2022 ou 2023.

CIO: Qu'en est-il des entreprises qui ramènent les employés au bureau? Devront-ils faire des changements?

Mark Wilsmann: À court terme, oui. Nous travaillons avec des locataires dans un certain nombre de nos immeubles qui ont progressivement rouvert, et ils envisagent tous des remaniements qui impliquent une distanciation sociale. Selon la flexibilité de leur espace existant, ils peuvent ne pas être en mesure d'accueillir plus de 50% ou 60% de leurs personnes qui reviennent. Ils explorent également les problèmes liés à la circulation, à la manière dont les gens sont autorisés à utiliser les espaces communs et à la façon dont la technologie sans contact pourrait rendre les gens plus sûrs lorsqu'ils utilisent les ascenseurs, les portes et les salles de bains.

CIO: Que nous disent tous ces développements sur la demande d'espace de bureau?

Pattison: Nous pensons que le seul développement qui pourrait déplacer considérablement l'aiguille serait de nouvelles normes pour l'espacement des travailleurs. Si nous avons maintenant besoin de 300 pieds carrés par personne au lieu de 200, cela pourrait créer une demande beaucoup plus élevée de bureaux. Nous sommes d'avis que cela se produira probablement à la marge, mais que la majorité des entreprises n'augmenteront pas leur superficie par employé.

CIO: Comment voyez-vous tout cela influer sur les évaluations d'immeubles de bureaux?

Wilsmann: L'incertitude entourant la demande et la volonté des locataires de conclure des baux à long terme, ainsi que la possibilité que les propriétaires devront dépenser plus pour rendre leurs immeubles viables, pourraient rendre l'investissement dans des espaces de bureaux plus risqué aujourd'hui qu'il ne l'était avant COVID-19. Être en récession n’aiderait pas. Dans l'ensemble, nous prévoyons une baisse des évaluations des immeubles de bureaux au cours des 12 prochains mois environ.

CIO: Quel impact cela a-t-il sur votre stratégie d'investissement?

Pattison: Si nous voyons une correction de prix significative, nous pensons que cela pourrait être une opportunité d'investissement. Qu'est-ce qui est important? Tout cela pourrait changer demain en fonction de la valeur relative changeante des autres investissements, mais pour le moment, nous ne serions pas enthousiasmés par les immeubles de bureaux à plusieurs locataires génériques qui se négocient à 5% par rapport à leur niveau de sous-pondérerait le secteur à ces niveaux. Nous pensons que les remises comprises entre 10% et 15% représentent la juste valeur, et nous conserverons une pondération normale. Mais si la remise dépasse 15%, nous voudrons probablement commencer à surpondérer le secteur des bureaux. Bien sûr, vous devez également superposer cela avec des considérations sur les régions et les types de bâtiments les plus souhaitables.

CIO: Quels secteurs semblent les plus attractifs?

Wilsmann: La situation du COVID-19 a accéléré certaines choses qui se produisaient déjà, comme le passage des États à coût élevé et à fiscalité élevée à ceux qui ont des coûts inférieurs et offrent toujours une qualité de vie élevée. Nous prévoyons également une demande croissante d’espaces de bureau plus ouverts, flexibles et créatifs pouvant être configurés selon les besoins du locataire. Nous pensons qu'une autre grande tendance concernera la santé et le bien-être dans les immeubles de bureaux – de la qualité de l'air aux équipements qui favorisent la santé et le bien-être, comme les centres de conditionnement physique et les espaces extérieurs. Nous pensons que les immeubles de bureaux dans les villes en croissance qui présentent certaines de ces caractéristiques seront les gagnants les plus probables, tout comme les immeubles qui ont la possibilité de modifier leur disposition.

CIO: Les investisseurs doivent donc être sélectifs?

Pattison: Notre sentiment est que les investisseurs immobiliers n'ont pas toujours été aussi proactifs qu'ils devraient l'être en réfléchissant aux marchés susceptibles de sous-performer ou de surperformer en période de ralentissement. C'est le bon moment pour baisser un peu plus fort lors de l'analyse des investissements potentiels.


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